Elternhaus steuerfrei erben: Diese 3 Bedingungen sollten Sie kennen
Ihr Elternhaus kann nach dem Gesetz vollständig steuerfrei an Ihre Kinder übergehen. Trotzdem zahlen jedes Jahr Zehntausende Familien Erbschaftsteuer auf genau dieses Haus, weil sie Bedingungen nicht kennen oder falsch einschätzen, die am Ende darüber entscheiden, ob für ein und dasselbe Haus mehrere tausend Euro Steuer fällig werden oder gar keine.
Die Freibeträge stehen seit 17 Jahren fest
Kinder erben von einem Elternteil steuerfrei bis zu 400.000 €, Ehegatten bis zu 500.000 €. Diese Beträge gelten seit der Erbschaftsteuerreform 2009 und wurden seither nicht angehoben. Die Immobilienwerte dagegen sind gestiegen: Laut dem Eigentümerverband Haus und Grund werden Ein- und Zweifamilienhäuser durch neue Bewertungsregeln seit 2022 im Schnitt 20 bis 30 % teurer bewertet als zuvor. Ein Haus, das vor Jahren noch unter dem Freibetrag lag, liegt heute oft klar darüber.
Nach Zahlen des Statistischen Bundesamts wurden 2024 rund 136.000 Erbschaften und 42.000 Schenkungen in Deutschland steuerpflichtig, mit einem Gesamtaufkommen von 13,3 Milliarden € für den Staat, ein neuer Höchstwert. Das Forschungsinstitut DIW beziffert allein in der Steuerklasse für Ehepartner und Kinder die Zahl der jährlich Steuerpflichtigen auf rund 50.000, Tendenz steigend. Fachleute sprechen deshalb von einer stillen Steuererhöhung durch eingefrorene Freibeträge.
Das Familienheim: eine Ausnahme mit 3 Bedingungen
Das Gesetz kennt eine Ausnahme, die weit über den normalen Freibetrag hinausgeht: das sogenannte Familienheim. Erbt ein Kind das Haus, in dem der verstorbene Elternteil zuletzt gewohnt hat, bleibt dieses Haus komplett steuerfrei, unabhängig von seinem Wert. Diese Befreiung gilt allerdings nur, wenn drei Bedingungen erfüllt sind.
Erstens muss das Kind unverzüglich einziehen, in der Regel innerhalb von 6 Monaten. Zweitens muss es mindestens 10 Jahre dort wohnen bleiben, sonst wird die Steuer nachträglich fällig. Eine Ausnahme gilt bei zwingenden Gründen wie einer schweren Krankheit oder Pflegebedürftigkeit: Laut zwei Urteilen des Bundesfinanzhofs vom 01.12.2021 bleibt die Befreiung in solchen Fällen bestehen, auch wenn das Kind früher auszieht. Drittens darf die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigen, bei größeren Häusern wird der übersteigende Teil anteilig versteuert.
Wie ernst Finanzämter und Gerichte diese Fristen nehmen, zeigt ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts München: Ein Erbe war erst rund 32 Monate nach dem Erbfall eingezogen und bekam die Steuerbefreiung nachträglich versagt, weil er die Verzögerung nicht nachweisen konnte.
Für viele erwachsene Kinder mit eigenem Zuhause, Job in einer anderen Stadt oder eigener Familie ist der Einzug ins Elternhaus schlicht keine Option, und wer nicht einzieht, bekommt keinen Cent von dieser Befreiung.
Ein Beispiel zeigt den Unterschied
Rudolf hat sein Haus abbezahlt und lebt nach dem Tod seiner Frau allein darin, ein Einfamilienhaus mit 160 Quadratmetern. Nach heutiger steuerlicher Bewertung wird das Haus mit 550.000 € angesetzt. Seine Tochter Laura ist seine einzige Erbin.
Zieht Laura nicht in das Haus ein, weil sie mit ihrer eigenen Familie in einer anderen Stadt lebt, zieht das Finanzamt von den 550.000 € ihren persönlichen Freibetrag von 400.000 € ab. Steuerpflichtig bleiben 150.000 €, bei einem Steuersatz von 11 % macht das 16.500 €, die Laura aus eigener Tasche zahlen muss.
Zieht Laura dagegen ein und bleibt mindestens 10 Jahre, greift die Familienheim-Befreiung, denn die Wohnfläche liegt mit 160 Quadratmetern unter der Grenze von 200 Quadratmetern. Ergebnis: 0 € Steuer, trotz desselben Hauses und desselben Werts. Der einzige Unterschied zwischen 16.500 € und 0 € ist die Frage, ob das Kind einzieht oder nicht.
Was Sie schon zu Lebzeiten gestalten können
Nach dem Erbfall lässt sich fast nichts mehr gestalten, vorher dagegen einiges. Steht schon heute fest, dass Ihr Kind nicht einziehen wird, gibt es mehrere Optionen.
Eine erste Möglichkeit ist die Schenkung zu Lebzeiten. Der Freibetrag von 400.000 € pro Kind steht alle 10 Jahre erneut zur Verfügung. Wer frühzeitig in mehreren Schritten überträgt, kann über die Jahre deutlich mehr steuerfrei weitergeben, als es beim einmaligen Erbfall möglich wäre.
Eine zweite Möglichkeit ist die Schenkung mit einem sogenannten Nießbrauchsvorbehalt: Sie schenken das Haus, behalten sich aber ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht daran vor. Das mindert den steuerlichen Wert der Schenkung, und Sie können trotzdem so lange in Ihrem Haus wohnen bleiben, wie Sie möchten.
Eine dritte Möglichkeit betrifft verheiratete Rentner: Ehepartner können sich das gemeinsame Haus zu Lebzeiten komplett steuerfrei übertragen, ohne Wohnflächengrenze und ohne Zehnjahresfrist.
Eine vierte Möglichkeit greift, wenn Sie den vom Finanzamt angesetzten Wert für zu hoch halten: Per Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen lässt sich ein niedrigerer tatsächlicher Wert nachweisen. Zudem gilt: Ein Erbfall muss dem Finanzamt innerhalb von 3 Monaten gemeldet werden.
Politisch bleibt vieles offen
Der Freistaat Bayern hat bereits 2023 eine Klage beim Bundesverfassungsgericht eingereicht, mit dem Ziel, die Freibeträge gerichtlich anheben zu lassen. Bis heute ist dazu nichts entschieden. Auch ein politischer Reformvorschlag für einen einmaligen Freibetrag von 1 Million € ist bislang nur ein Vorschlag, kein Gesetz. Die Bundesregierung wartet zwar eine Entscheidung aus Karlsruhe ab, doch das betrifft die Frage der Firmenerben, nicht die privaten Freibeträge. Verlassen Sie sich deshalb lieber auf das, was Sie schon heute selbst gestalten können, als auf eine baldige Entlastung durch die Politik. Mehr dazu, wann Rentner überhaupt Steuern zahlen müssen, lesen Sie in einem eigenen Beitrag.
Fazit
Die Erbschaftsteuer auf das Elternhaus ist keine unausweichliche Fessel, aber auch keine Selbstverständlichkeit, die für jeden gilt. Es kommt auf eine einzige Frage an: Zieht das Kind ein oder nicht. Wer diese Frage ehrlich beantwortet, kann rechtzeitig reagieren, mit einer frühzeitigen Schenkung, einem Nießbrauchsvorbehalt, einer klugen Übertragung unter Ehepartnern oder einem Gutachten gegen eine überhöhte Bewertung. Abwarten und hoffen, dass sich am Gesetz schon etwas ändert, haben die vergangenen 17 Jahre deutlich widerlegt.
Diese Angaben entsprechen dem Rechtsstand 2026. Da die Erbschaftsteuer stark vom Einzelfall abhängt, besprechen Sie Ihre konkrete Situation unbedingt mit einem Steuerberater oder Notar, bevor Sie eine Schenkung oder Übertragung angehen. Dieser Beitrag ersetzt weder Steuerberatung noch Rechtsberatung.