Spekulationsfrist 10 Jahre: Wann der Wohnungsverkauf Rentner rund 37.000 Euro Steuer kostet

Von Dirk Rott, bekannt vom YouTube-Kanal Steuerratgeber·Stand: 20. Oktober 2026

Rund 37.000 Euro Steuer kann ein einziger Wohnungsverkauf kosten, auch wenn Sie auf Ihre Rente sonst kaum Steuern zahlen. Ein anderer Rentner verkauft eine fast gleiche Wohnung zum gleichen Preis und zahlt auf den Verkauf keinen Cent. Den Unterschied machen zwei Dinge: das Datum im Kaufvertrag und die Frage, wer in der Wohnung gewohnt hat.

Vorweg: Die Zehnjahresfrist für Immobilien gilt unverändert. In diesem Jahr gab es zwei Vorstöße, sie abzuschaffen, beschlossen ist keiner davon.

Ingeborg und Winfried: gleiche Rente, gleicher Preis

Ingeborg ist 72, alleinstehend und war 38 Jahre Disponentin in einer Spedition. Seit 2020 ist sie in Rente und bekommt im Jahr 20.000 Euro. 2019 hat sie in Kassel eine kleine Eigentumswohnung als Altersvorsorge gekauft, für 180.000 Euro, und sie seitdem vermietet. Jetzt sitzt sie beim Notar, im Kaufvertrag stehen 280.000 Euro. Ihre eigene Rechnung ist schnell gemacht: 180.000 Euro bezahlt, 280.000 Euro bekommen.

Winfried ist ebenfalls 72, war 41 Jahre Elektriker bei den Stadtwerken und hat dieselbe Rente, auch er seit 2020. Er hat 2019 ebenfalls für 180.000 Euro gekauft, eine ebenerdige Wohnung, in der er von Anfang an selbst gewohnt hat. Jetzt zieht er ins betreute Wohnen und verkauft, auch er für 280.000 Euro. Beide sind erfundene Beispielpersonen, die Zahlen eine Modellrechnung für 2026.

Schritt 1: Ingeborgs Gewinn ist höher, als sie denkt

Zum Kaufpreis kamen 2019 Nebenkosten von 18.000 Euro, die Anschaffungskosten liegen also bei 198.000 Euro. Vom Verkaufspreis gehen 6.000 Euro für Makler und weitere Verkaufskosten ab. Bis hierhin sieht es nach 76.000 Euro Gewinn aus.

Ingeborg hat aber etwas vergessen. Sieben Jahre lang hat sie in der Steuererklärung die Abschreibung auf das Gebäude abgezogen. Angenommen ist ein Gebäudeanteil von 80 Prozent und eine Abschreibung von 2 Prozent im Jahr, das sind 3.168 Euro jährlich und 22.176 Euro in sieben Jahren. Diese Summe zieht das Finanzamt beim Verkauf von den Anschaffungskosten ab, so steht es in Paragraf 23 Absatz 3 Satz 4 EStG.

Schritt 2: Was der Gewinn an Steuer kostet

Ingeborg ist 2020 in Rente gegangen, für diesen Jahrgang sind 80 Prozent der Rente steuerpflichtig. Vereinfacht gerechnet sind das 16.000 Euro. Genau genommen ist es etwas mehr, weil der steuerfreie Teil als fester Eurobetrag festgeschrieben wird (siehe Aus 50 Prozent steuerfrei sind 30,7 geworden). Davon gehen der Werbungskosten-Pauschbetrag von 102 Euro, angenommene 2.400 Euro für Kranken- und Pflegeversicherung und der Sonderausgaben-Pauschbetrag von 36 Euro ab. Es bleiben 13.462 Euro zu versteuerndes Einkommen, darauf fallen bisher 167 Euro Einkommensteuer im Jahr an.

Mit dem Verkauf kommt der ganze Gewinn in einem einzigen Jahr dazu. Gleichzeitig steht Ingeborg jetzt ein Altersentlastungsbetrag zu. Für ihre Rente gibt es ihn nicht, für den Veräußerungsgewinn schon (Paragraf 24a EStG). Bei Jahrgang 1954 beträgt er höchstens 836 Euro, und dieser Höchstbetrag ist bei einem so hohen Gewinn erreicht.

Die Einkommensteuer steigt um 35.234 Euro, dazu kommen 1.791,06 Euro Solidaritätszuschlag. Zusammen sind das 37.025 Euro, also rund 37.000 Euro, und knapp 38 Prozent ihres Gewinns. Kirchensteuer ist darin nicht enthalten, bei einer Mitgliedschaft käme sie hinzu. Ebenfalls nicht eingerechnet sind Ingeborgs laufende Mieteinkünfte, die in einer echten Steuererklärung dazukämen. Wie sich mehrere Einkünfte im Ruhestand zu einer Nachzahlung addieren, zeigt der Beitrag 5.317 Euro Nachzahlung: Wenn drei Einkünfte im Ruhestand zusammentreffen.

Was Ingeborg über die Abschreibung an Steuer gespart hat, kommt jetzt zum Teil zurück: Allein die 22.176 Euro kosten sie beim Verkauf 9.314 Euro Einkommensteuer. Ohne sie läge der Gewinn bei 76.000 Euro und die Einkommensteuer bei 26.087 Euro.

Gilt die Zehnjahresfrist überhaupt noch?

Ingeborg hat gelesen, die Frist sei gerade gefallen. Sie gilt aber unverändert (Paragraf 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG).

Der Bundestag hat am 8. Oktober 2026 einen Gesetzentwurf der Grünen zur Abschaffung abgelehnt, mit 446 Stimmen dagegen und 131 dafür. Der Bundesrat hat am 16. Oktober 2026 über seine Stellungnahme zum Entwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027 abgestimmt. Sein Finanzausschuss hatte vorher empfohlen, die Frist zu streichen. In der Stellungnahme, die der Bundesrat beschlossen hat, steht davon nichts. Eine solche Stellungnahme ist ohnehin nicht bindend, das Gesetz beschließt der Bundestag. Und im Regierungsentwurf selbst kommt Paragraf 23 gar nicht vor.

Vom Tisch ist das Thema damit nicht, denn die Finanzfachleute der Länder wollten die Frist ernsthaft abschaffen. Für Verkäufe, bei denen die Frist schon abgelaufen ist, hätte ihr Vorschlag die Steuerfreiheit erhalten. Das folgt dem Vertrauensschutz aus einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts von 2010. Am 4. November 2026 hört der Finanzausschuss des Bundestags Sachverständige zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 an.

So wird die Frist gezählt

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig, danach ist er steuerfrei. Gezählt wird vom notariellen Kaufvertrag beim Kauf bis zum notariellen Kaufvertrag beim Verkauf. Grundbucheintrag, Schlüsselübergabe und Kaufpreiszahlung verschieben die Frist nicht. Das hat der Bundesfinanzhof mit Beschluss vom 18. Juni 2026 noch einmal bestätigt (IX B 24/26). Ingeborg hat 2019 unterschrieben, ihre Frist endet erst 2029.

Für kleine Gewinne gibt es eine Freigrenze: Liegen alle Gewinne aus solchen privaten Verkäufen im Kalenderjahr zusammen unter 1.000 Euro, bleiben sie steuerfrei (Paragraf 23 Absatz 3 Satz 5 EStG). Bei 999 Euro zahlen Sie nichts, ab 1.000 Euro wird der ganze Betrag versteuert. Bei einem Wohnungsverkauf hilft diese Grenze kaum.

Warum Winfried nichts zahlt

Winfrieds Rechnung beginnt wie die von Ingeborg: 280.000 Euro minus 6.000 Euro Kosten minus 198.000 Euro Anschaffungskosten ergibt 76.000 Euro Gewinn. Eine Abschreibung gibt es bei ihm nicht, weil er nicht vermietet hat. Steuer auf diesen Gewinn zahlt er trotzdem keine, auf seine Rente zahlt er wie bisher 167 Euro.

Ohne die Ausnahme für selbst bewohnte Wohnungen läge Winfrieds Einkommensteuer um rund 25.900 Euro höher, genau 25.920 Euro, dazu kämen 682,70 Euro Solidaritätszuschlag.

Die zwei Wege zur Steuerfreiheit

Paragraf 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG nimmt Wohnungen auf zwei Wegen aus. Der erste: Sie haben die Wohnung zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt. Das trifft auf Winfried zu. Der zweite: Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Vorher darf sie also vermietet gewesen sein.

Für den zweiten Weg muss die Nutzung zusammenhängend sein. Das Jahr vor dem Verkauf muss komplett belegt sein, im Verkaufsjahr und im zweiten Jahr davor genügt ein Teil (Bundesfinanzhof, Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16). Als Verkaufsjahr zählt das Jahr, in dem der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wird.

Wohnt ein Kind mietfrei in Ihrer Wohnung, zählt das nur dann als Ihre eigene Nutzung, solange Sie für dieses Kind Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag haben (Bundesfinanzhof, IX R 28/21, 2022).

Beinahe wäre es beim Umzug schiefgegangen

Winfrieds Käufer wollte erst im Januar zum Notar. Winfried zieht aber schon im Dezember aus. Dann hätte er im Verkaufsjahr keinen einzigen Tag in der Wohnung gewohnt, und der zweite Weg wäre damit versperrt gewesen. Ob der erste Weg bei ein paar Wochen Leerstand noch trägt, ist nicht geklärt. Ein Urteil des Bundesfinanzhofs zu so einem Fall, etwa beim Umzug ins Heim oder ins betreute Wohnen, war bei der Recherche nicht zu finden.

Winfried hat vorher einen Steuerberater gefragt. Er unterschreibt im November, noch in seiner eigenen Wohnung.

Erbe, Schenkung und Kinder

Wer eine Wohnung geerbt oder geschenkt bekommen hat, fängt bei der Frist nicht bei null an. Bei einer Schenkung übernehmen Sie das Kaufdatum des Schenkers, so steht es in Paragraf 23 Absatz 1 Satz 3 EStG. Beim Erbe gilt nach allgemeiner Auffassung dasselbe: Die Frist läuft ab dem Kaufvertrag des Verstorbenen weiter. Hat Ihre Mutter 2019 gekauft und ist 2024 gestorben, endet die Frist für Sie also erst 2029.

Ob die Zeit, in der der Verstorbene selbst darin gewohnt hat, Ihnen als Erbe für die Ausnahme zugerechnet wird, ist nicht eindeutig belegt. Wer selbst einzieht, kann die Ausnahme aber in eigener Person erfüllen, wenn er die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor bewohnt.

Zwei Zehnjahresfristen beim geerbten Elternhaus

Beim Erben gibt es eine zweite Zehnjahresfrist, die mit dieser hier nichts zu tun hat. Ein Familienheim kann von der Erbschaftsteuer befreit sein, wenn das Kind einzieht und zehn Jahre dort wohnen bleibt. Diese Frist beginnt mit dem Erbfall und betrifft die Erbschaftsteuer. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Kaufvertrag des Erblassers und betrifft die Einkommensteuer auf den Gewinn beim Verkauf. Wer ein geerbtes Haus verkauft, sollte deshalb beide Fristen prüfen. Die Bedingungen für das Familienheim erklärt der Beitrag Elternhaus steuerfrei erben: Diese 3 Bedingungen sollten Sie kennen.

Übertragung an die Kinder mit Kredit

Wer eine nicht selbst bewohnte Wohnung an die Kinder überträgt, sollte genau hinschauen. Übernimmt das Kind innerhalb der Frist den noch laufenden Kredit, wertet der Bundesfinanzhof das zum Teil als Verkauf (Urteil vom 11. März 2025, IX R 17/24). Im entschiedenen Fall ging es um ein vermietetes Grundstück. Auf diesen Teil kann dann beim Schenker Steuer anfallen.

Was Sie vor dem Notartermin heraussuchen

• Den Kaufvertrag aus dem Ordner. Maßgeblich ist das Datum der Notarurkunde. Rechnen Sie zehn Jahre dazu und planen Sie ein paar Tage Puffer ein.
• Bei einer vermieteten Wohnung die Steuererklärungen der Mietjahre. Zählen Sie die abgezogene Abschreibung zusammen, dann sehen Sie Ihren tatsächlichen Gewinn.
• Bei einem geplanten Umzug den Termin beim Notar. Er sollte in einem Jahr liegen, in dem Sie noch selbst in der Wohnung wohnen.
• Bei einer geerbten oder geschenkten Wohnung den Kaufvertrag des Verstorbenen oder des Schenkers. Sein Datum gilt für Ihre Frist.

Bei einem Verkauf innerhalb der Frist, bei einer Erbengemeinschaft oder bei einer Übertragung mit Kredit geht es schnell um fünfstellige Beträge. Dann lohnt das Gespräch mit einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein vor der Unterschrift. Lassen Sie sich von Schlagzeilen nicht zu einem schnellen Verkauf treiben.

Verlässliche Regeln für die Altersvorsorge

Viele von uns haben fürs Alter mit einer Wohnung vorgesorgt. Dann dürfen wir erwarten, dass die Regeln klar sind und bleiben. Stattdessen gab es in diesem Jahr zwei Vorstöße zur Abschaffung, und zum Verkauf beim Umzug ins Heim gibt es keine klare Antwort. Ich beobachte die Anhörung am 4. November und berichte, wenn sich an der Frist etwas bewegt.

Stand: 20. Oktober 2026. Rechtsgrundlagen sind Paragraf 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 (Frist und Ausnahme für eigene Wohnzwecke), Absatz 1 Satz 3 (unentgeltlicher Erwerb) und Absatz 3 Satz 4 und 5 EStG (Abschreibung, Freigrenze), außerdem die Paragrafen 22, 24a und 32a EStG sowie das Solidaritätszuschlaggesetz. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof IX B 24/26, IX R 37/16, IX R 28/21 und IX R 17/24, Bundesverfassungsgericht 2 BvL 14/02 vom 7. Juli 2010. Verfahrensstand: Bundestagsdrucksache 21/6637 am 8. Oktober 2026 abgelehnt, Bundesratsdrucksache 507/26 (Beschluss) ohne die empfohlene Streichung, Regierungsentwurf 21/8235 ohne Änderung an Paragraf 23, Anhörung im Finanzausschuss des Bundestags am 4. November 2026. Ingeborg und Winfried sind erfundene Personen. Die Rechnung nimmt an: Jahrgang 1954, alleinstehend, Rentenbeginn 2020, 20.000 Euro Rente im Kalenderjahr 2026, vereinfacht 80 Prozent steuerpflichtig, 2.400 Euro abziehbare Kranken- und Pflegeversicherung, Werbungskosten-Pauschbetrag 102 Euro, Sonderausgaben-Pauschbetrag 36 Euro, Altersentlastungsbetrag 836 Euro, Gebäudeanteil 80 Prozent, Abschreibung 2 Prozent für sieben volle Jahre, Verkauf und Zahlung des Kaufpreises 2026, Grundtarif 2026, keine Kirchensteuer und keine Mieteinkünfte. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.